Kedves Lakók!
Aktív, intenzív és hasznos volt az e heti fórum a Panoráma lakópark ingatlanfejlesztési kérdései témában szeptember 14-én, csütörtökön, 100 feletti lakó részvételével. (Bár sajnos a jelenléti ívet csak a részvevők közel háromnegyede írta alá.)
A lakók és képviselői, felkészülten és rengeteg információt összegyűjtve kezdte meg a fórumot. Az asztalokon tájékoztató szórólapok kerültek kihelyezésre, ami térképet a besorolási szabályokat valamint ezek magyarazátát tartalmazta. Mivel az Önkormányzat nem készült fel megosztható jegyzőkönyv írására, ezért a feljegyzés elkészítésének feladatát is elvállaltuk. A több mint 2 óra alatt rengeteg témában volt lehetőség és került is sor kétoldalú tájékoztatásra, véleményezésre és adatpontosításra. Az érdekek olykor távolinak tűntek, mely érthető módon olykor heves érzelmeket is kiváltott.
Úgy érezzük végül sikerült a polgármester úr közbenjárásával közelíteni is a nézőpontokat, amit a végén egy több opcióból álló szavazással is lezártuk – teszük hozzá örömteli módon a lakópark oldaláról teljes egységben! Még tartózkodó szavazat sem volt! A mostani szavazási lehetőség, megszavazott opciók, és erre épülő kilátásaink összehasonlíthatatlanul kedvezőbbnek tűnnek mint a fórum elején vagy az elmúlt évben bármikor. A kezdeti 16,5 méteres magassági igény már maximum 7,5 méternél jár, egyes részeken max.5 méter és a száz feletti lakásszám is hatvan alatti értéken áll.
Alább ide kattinva olvashatjátok bővebben a beszámolónkat.
Résztvevők:
Schmidt Csaba polgármester
Damokos László Főépítész
Pataki Zoltánné önkormányzati képviselő
Otthon Ingatlanfejlesztő Kft képviselője mint beruházó
100 feletti panoráma lakóparki lakos
Polgármester Úr:
Nagy öröm, hogy ennyien eljöttünk. Kitekintésként mondanám, hogy nem csak ezt a területet érint a változás, hanem tervezünk további lakóparki kijelölést ( Petőfi Sándor utca, Ford szalon mellett) is, hogy tovább lehessen folytatni a megnövekedett lakóingatlanok iránti érdeklődés kielégítését.
Ezért az önkormányzat vagy magánbefektetőkkel vagy saját részről, de további beruházásokat fog eszközölni.
A Panoráma Lakópark korábbi tulajdonosa sokkal olcsóbban közművesített, mint az Önkormányzat, de nem olyan minőségben, ezért is fordítunk nagy figyelmet a Lakópark infrastruktúrájának fejlesztésére. Idei évben befejezzük a lakópark közvilágítási korszerűsítését is, illetve tovább fogjuk folytatni az infrastruktúra fejlesztését a Panoráma Lakóparkban.
Főépítész úr
A jelenlegi szabályozás az alábbi lehetőségeket adja: A szóban forgó terület jelenleg VT településközponti vegyes területet jelent- besorolást ad. (Lakóterületen kívül, szállás, kereskedelmi, oktatási sport, munkásszállás jellegű építményeket lehet létrehozni) .
Építménymagasság a jelen szabályozás szerint: 6,5 m épületmagasságot engedélyez, max. 40%os beépíthetőséggel.
Intézmények, iskolák, irodaházak vannak az ilyen VT területbesoroláson Tatabányán más területein. Az érintett terület tulajdonosa igényt nyújtott be a területi besorolás módosítására, így a rendelet korrekciója elkezdődött.
Kitekintés, a tatabányai építészeti besorolások (alábbi link 9-10 oldal)
Ingatlanfejlesztő :
Alapvállalkozásuk szerint Eurotrade ingatlanfejlesztéssel és ingatlanberuházással foglalkozunk, 2014-tól Otthon Ingatlanfejlesztő jelentős számú telket vásárolt (kb.20-25 telket). Különböző besorolási területeket (sorház, önálló családi házas, illetve benne volt ez a 4 telek központi vegyes terület)
Első körben megvizsgáltuk, hogy hol és milyen házat érdemes fejleszteni. Először sorházakat, 5 majd 8 majd 6 sorházat húztunk fel. Magas minőségű ingatlanok kivitelezése volt a célja a beruházásnak, mai modern ingatlanokat létrehozni.
Nem csak mi, hanem más befektető is jelentős számban építkeznek. A mi következő beruházásunk 5 ikerház építése. Itt is a cél a magasabb minőség. Harmadik beruházásunk a Vitális úton társasház (2 db) megépítése volt. Az esztétikum mellett magas minőségre törekedtünk (kerítés, parkosítást is nyújtanak ). 3 csokor után a következő etap a Vegyes területen lévő beruházás:
Első lépésként körbejártuk, hogy mekkora területen, milyen magasságban lehet építkezni (mindenképpen lakásokat szeretnénk, nem bérlakásokat, eladásra építjük elsősorban).
Hartmann Építész irodával kívánjuk megvalósítani a VT területen lévő ingatlanberuházást (Év háza építmények díj) Hartmann Építész kft-től:
Nehezítette a feladatot a teleksáv, illetve a szintkülönbség. Igyekeztünk a legjobb megoldást megtalálni. Nem 100% -ig akartuk beépíteni, hanem sokkal inkább az volt a cél, hogy élhető beruházást indítsunk el.
Első feladatként kettészedtük a 4 telket. Kialakítottuk egy részt (zöld terület az ábrán) LK 14 (zárt sorú beépítésű ) besorolással, ami hasonló paraméterekkel épülne mint a DK-i fekvésűek sorházak. Tehát itt sorházak lesznek, időszakoként megszakítva Építménymagasság itt 5 méter lesz.
A terület másik része LK 6-os besorolással ( a kivetíttet térképen homokszínű) 40%-os beépítettséggel 7,5 m építménymagassággal kisebb léptékű társasházi lakásokat építenénk, 6 max 8 lakásos társasházakkal. Telekadottságtól, parkolástól is függ, hogy pontosan hány társasház, illetve lakások lesznek. Kialakításuk folyamatban van.
Társasház pontos mikéntje tervezés alatt van. Út mentén fogjuk elhelyezni őket, szóba került, hogy a társasházakhoz még egy játszótér is kialakításra kerülhet.
A jelenlegi terv szerint 12 lakásos sorház és 6 db 6-8 lakásos társasház épülne. Összesen 60 lakás kerülne kialakításra a társasházban 40-80 nm2-en.
A lakópark aktuális térképe pedig itt található : A lakópark aktuális térképe
Kérdések:
Lakó felszólalása és kérdése:
Köszönjük, hogy az Önkormányzat a legmagasabb szinten képviseli magát. (polgármester, főépítész) A befektető felvázolt egy elképzelést de az a kérdésem, hogy milyen szabályzás lesz erre a területre, felkészülve arra az esetre, amennyiben nem ez a vállalkozó fogja az építkezéseket megvalósítani? A jelenlegi javaslat a LK6 –os besorolás, azon belül a 7,5 méteres engedélyezett épület magasság hány szintes társasház megépítésére ad lehetőséget ?
Főépítész úr:
7,5 m az – 2 szint plusz tetőtér,
Lakó kérdése:
Pontosan mi kerül be a HÉSZ-be azaz az új Helyi Építési Szabályzatba?
Annak idején, a megengedett szabályzások alapján azt feltételeztük, hogy ~ 230 család fog itt lakni, Jelenleg 233 lakással rendelkezik a lakópark. A felvázolt beruházással együtt ez 293 családra bővül, és még mindig marad 56 beépítetlen telek. A jelenlegi 30%-os sorházas részarány ezzel a beruházással aránytalanul, 44%-ra emelkedne, továbbá egy új eddig teljesen indokolatlan kategória lépne be; a társasházi övezet. Eközben a lakóparkra már most kitehetnénk a megtelt táblát.
Polgármester úr:
HÉSZ-ben: Mai lakosságú fórumot azért tartjuk, hogy mi kerüljön be a HÉSZ-be. Egy biztos, hogy ha változatlanul hagyjuk, akkor marad VT területnek, 6,5 m 40%-os beépítettség sorház akkor nem engedélyezett, csak más típusú. Lakóterületi besorolásnál már sokkal szigorúbbak a feltételek, csak lakóingatlanokat lehet építeni 40%-os beépítettség mellett, egyik területen 5 m másik területen 7,5 méter lenne az építési magasság.
Főépítész Úr:
HÉSZ jelenleg 80%-os készültségben van, nem csak ez a területi kérdés van benne. Az lesz benne, amit a testület elfogad. Zöld sáv esetében a javaslat az LK14-es egy telken. Minimális teleknagyság 400 m2 max 160 m2 beépítéssel, minimális zöld terület 30%. Földszint és kényelmes tetőteret engedélyez.
Jelenleg is ez van benne (40% és 30%)
A társasházi zóna esetében LK6-os besorolás azt biztosítja , hogy szabadon álló 800 m2-es területek legyenek, ahol a minimális zöld terület 30% -os kell legyen maximum 40% -os beépíthetőséggel, a magassága 7,5 lenne (6 m helyett). 10 m mélyebben vagyunk, ezen a
területen, tehát eltakarni nem fog semmit.
Lakó kérdése:
2005-ben volt egy területrendezési terv, Domikron Kft-vel ezek alapján kötöttünk egy szerződést. Ebből mára már semmi nem igaz. Hogy történhet meg, hogy valamire szerződtünk annak idején, és az most köszönő viszonyban sincs a jelenlegi helyzettel?
Polgármester válasza:
Jelenlegi szabályozási terv van nálunk ebből tudunk kiindulni. 10 éve elfogadott szabályozási terv. Ez a terv ma is engedi a sorházi, ikerházi építkezést. Jelenleg 2 lehetőség van. Hagyjuk a mostani szabályozási tervet, vagy amit az Otthon Ingatlan Fejlesztés akar.A jelenlegi is több
mint 100 ingatlan fejlesztését teszi lehetővé. A mostani terv azt is megengedi, hogy munkásszállás legyen. A másik lehetőség, hogy változtatunk rajta, de akkor kompromisszumokat kell kötni.
Ha a fejlesztés miatt szükséges a vízhálózat bővítése, akkor arról az ingatlanfejlesztőnek kell gondoskodni.
Nem tudom, hogy az Önök szerződésében mi volt, de a mostani szabályozás is engedi a sorházas jellegű építkezést.
A másik fontos kérdés, engedjünk-e nem sorházas építkezést. Van már ilyen a Lakópark közelében, eredetileg a Lővér feletti rész munkásszállásnak épült, a válság idején lettek magánházak. Nem csak itt hanem a lakótelephez közeli részen is 12 lakásos társasház építésére kapott az ingatlanfejlesztő engedélyt. Mi az önkormányzat Demeter úrral kötöttünk annak idején szerződést, Demeter úrral pedig Önök kötöttek szerződést.
Ha az önkormányzattól van jelenleg érvényes szerződés a lakóknál , akkor azt szívesen fogadom.
A Polgármester megtekinti az átadott szabályzást és válaszol :
A fejlesztő kérése jobb, mint ami a mostani szabályozásban van, hiszen közelebb van az Önök igényeihez. Nehezen tartom értékesíthetőnek ezeket az építményeket a Holcim miatt, nagy
kihívással néz szembe az ingatlanfejlesztő.
Lakó kérdése:
Amióta megvette a tulajdonos, egyszer sem vágta le a füvet. Minőségi munkáról annyit mondanék, hogy a szemetet kidobták az építéseken, mi megszerveztük ennek eltakarítását. Az építkezések nincsenek bekerítve, táblával jelölve és illemhelyek kialakítása sem történt meg.
Polgármester Úr:
Gazdasági szolgálató övezet volt régen, azóta Vegyes terület lett, de amikor megvásárolták, akkor lakást nem, csak gyárat, ipari létesítményt lehetett volna építeni erre a területre.
Lakó kérdése:
Csak ikerház és önálló ingatlan volt engedélyezve akkor hiába volt gyári besorolás alatt. Most meg ott tartunk, hogy lényegesen több sorház és ikerház van mint önálló ház.
Polgármester Úr:
Családi házas övezetben most jelenleg egy területre csak két ingatlan lehet felhúzni. Csak a Babér utcában engedte meg a sorházat és valószínűleg akkor került módosításra a Gazdasági Szolgáltató övezet. Ezen most már nem tudunk változtatni, mert ezek megtörténtek. Mi azt javasoltuk, hogy ennél jobb besorolású kategóriába kerüljön ez az övezet. A korábbi módosítást már csak adottságként tudjuk kezelni
Lakó kérdése:
Említette a Demeter Gyula- féle apartmanokat a Polgármester úr, (ezekhez hasonlóakat tervez az új beruházó a területre) de ezek nem befolyásolják, a mi életünket. Azonban az új területeket már nem fogja elbírni a jelenlegi infrastruktúra. Holcim zajterhelése és látványa miatt nem fogják tudni értékesíteni ezeket kimelt ingatlanként és ezért nagy a veszélye,hogy albérlet lesz ezekből. Percenként fognak cserélődni az emberek, a biztonságunkat dobhatjuk a kukába. Nem lesznek tekintettel a helyi értékekre valamint az írott és íratlan szabályokat sem.
Lakó kérdése:
Pár pontatlanságot is szeretnénk pontosítani. Mindannyian arra törekednék, hogy élhető lakóközösségben éljünk.
Fönti részen LK14-es megfelelő lehet, hiszen ezzel ki tudunk egyezni.
A másik terület a kérdéses: Babérban közvetlen az épületek árnyékában lennének. Ez a minősítés, ténylegesen jobb is mint a mai besorolás. Jelenleg egy egységes területbe kerülne be a társasházi jelleg. Szándék szerint mekkorák lennének ezek a társasházak?
Ingatlanfejlesztő:
Bemutatás során 2 és fél szintre törekszünk, de még nincs kész a koncepció várunk. Én is tulajdonosként vagyok jelen, a saját elképzeléseimet képviselem.
Mi szeretnénk egy olyan jellegű befektetést megvalósítani, ami Önöknek is jó, de nem kívánságműsor. Mi erre a területre fejleszteni szeretnék.
Lakó kérdése:
Hatástanulmány készült –e ? Hogy lehet majd a gyereket kiengedni? Látképbe beleférnek-e a társasházi lakások?
Lakó kérdése:
Kamilla utca gyerekzajtól hangos. Ez annak köszönhető , hogy a gyerekek kint lesznek az utcán.
2018 szeptemberben ez már nem lesz így. Sok új család jön, be kell jönni, ki kell menni a lakóparkból. Akkor hagyják el és jönnek, amikor mi. Arra szeretném felhívni a figyelmet, hogy érdekellentét van. Ingatlanfejlesztő szeretne profitot termelni – ezúton is köszönjük, hogy jelen van- , a lakópark közössége meg egy élhető közösségben élni. Igénylünk egy forgalom számlálást és becslést arra vonatkozólag, hogy az új autók mekkora terhelést jelentenek majd az útjainkra,
illetve a megváltozott környezetterhelésre. Itt kívánom megjegyezni, hogy az Önkormányzat minket is képvisel és a jogbiztonságot és jogfolytonosságot is képviseli.
Nem a tetőgerinc érdekel minket, de ha idejön 60 család, hoz magával plusz feladatot. Ennek ellenére több dolgot is tudunk és kell tenni szerintem.
Polgármester úr:
2002 óta vagyok Önkormányzati képviselő, 2010 óta Polgármester. Holcim áttelepítésre nem is volt eddig igény, nincs is rá erőforrás, hogy ezt áttelepítsük. Ezt szeretném tisztázni.
Egyetértek, hogy nekünk az a feladatunk, hogy a lehető legjobb megoldást, hogy hogyan lehet a területet hasznosítani, illetve az Önök érdekeit is képviseljük.
Itt van egy nehéz helyzetünk, az javasolja a fejlesztő, hogy kevesebb területet szeretne beépíteni. A kihajtó úton nagyobb lesz a dugó, de mást nem érint, hiszen nem mennek fel a felső utcákba.
Ha valaki a város felé akar menni, nem valószínű, hogy végig akar menni a lakópark belső útjain. A lakóterület belső útjait nem fogja terhelni. Minden lakóterület esetében, hozzá kell szokni, hogy a motorizáció sokkal nagyobb, mint régen volt, egyre többen közlekedünk autókkal. Itt a lakóterületek kialakítása főként a felsőbb területeken nem szerencsés. Nem könnyű egy ilyen lakóterület beépítése. Ahol családi övezetes terület van, máshol is (pld.Budakeszi, budapesti hegyoldal) forgalmi dugókkal kell számolni. Itt nincs lehetőség a belső közlekedés javításán. Ha a lakóterület külső részére építünk 60 lakást nem fog problémát jelenteni, hogy a gyerekek kint játszanak a felső utcákon.
Arra nincs lehetőség, hogy az adott terület legyen erdő. Erre nincs lehetőség, kártérítés formájában nagyon nagy költséget jelentene a városnak, ezért keressük a kompromisszumot.
Voltak olyan hozzászólások, hogy a sorházas építkezést el tudják fogadni. Nem 60 hanem 50 lakás lenne, ha a másik területen nem társasházakat építenénk. Más településeken is így néz ki, hogy a szélén van intenzívebb beépítés. Van lehetőségünk arra, hogy azt mondjuk, hogy ne 6-8 lakásosak legyenek, hanem csak 6.
Csak akkor valósulhatnak meg, ha a közművek engedélyezik az ilyen irányú beruházást.
Főépítész kiegészítése: Egy értelmes város, kicsit hullámzik. Vannak városi jelei (harangláb és vannak tömeg szerű emelkedő-csökkenő építmények). Attól kell félni, hogy rossz házak épülnek.
Lakó kérdése:
Maradjunk egy családi házas övezetben, nem akarunk 1500 ember között élni. Joggal várhatjuk az Önkormányzattól, hogy amikor a vállalkozóval tárgyal, nézzék át, mit lehet és mit nem. Egyébként az Önkormányzat is gondolkodhatott volna, hogy parkosítson.
Lakó kérdése:
2007 óta a Kamilla utcában vagyunk. Hóeltakarítás hiánya miatt életveszélyben érzem magam, ha még többen vagyunk még életveszélyesebb lesz. Erre szeretnék választ kapni.
Polgármester Úr:
Vannak a lakóparnak kialakítási hibái. Nincs önkormányzati terület, ahol járdát tudunk kialakítani. Nincs terület, ahol fát tudunk ültetni, önkormányzati tulajdonban nem maradt semmi. Ha Önök tudnak javasolni helyet, hogy hol kellene azt szívesen megnézzük.
Nem kötöttünk szerződést az ingatlanfejlesztővel. Akkor kerülünk kapcsolatba fejlesztővel, ha másképp szeretné beépíteni, mint ahogy másképp volt. Most van lehetőségünk kérni, hogy ezen a területen legyenek járdák, játszótér fejlesztés (nem csak az ott lakóknak, hanem legyen nyitva).
Értem az Önök szándékait, ha van javaslat a fejlesztői szándékot hogyan módosítsuk, akkor az tegyék meg.
Mindenki érdeke, hogy döntsünk és szavazni tudjunk.
2108. január 1-től lesz egy arculati kézikönyv, ami behatárolja, hogy lehet –e pl. tömör kerítést építeni, lehet-e lapos tetőt építeni vagy nem- Ezt Önökkel meg fogjuk vitatni. Az ingatlanfejlesztőnek már ezen arculati kézikönyv alapján kell építkeznie.
Lakó megjegyzése:
Az Lk 14 övezet azaz a sorházas övezet vállalható. Javaslatunk a másik területre; maximum 6 lakás/ 6 tömb. Részünkről ez egyeztetés után elfogadható. Továbbá kérjük, hogy a hatástanulmányok készüljenek el, ezek terjedjenek ki; társadalmi, környezeti,biológiai, közlekedési és közmű vizsgálatokra, hasonlóan ahogy a Szent-György lakóparkban is kérte az Önkormányzat.
Ingatlanfejlesztő:
Én egy befektető vagyok, 10 telek tulajdonos illetve a kérdéses teleké.
Nem fogjuk kihasználni a 40%os beépítést. Viszont amit mi terveztünk, hogy bedúsítjuk a fás
területet, hogy a Holcim le legyen szeparálva. Játszóteret tervezünk, fásítással, parkosítással,
erről Önkormányzattal egyeztetünk, hogy hogyan lehet, mindenki számára elérhetővé tenni.
A járdákkal kapcsolatosan, van minimális közterület, de tény, hogy a mostani ingatlanfejlesztéseknél a térkövezések kinyúlnak az útra.
Lakó kérdése:
Van-e ütemterv a fejlesztésre?
Ingatlanfejlesztő:
Konkrét terv még nincs, mert meg kell várni a HÉSZ-t és az arculati kézikönyvet. Sorházat szeretnék kezdeni, két vagy három ütemtervben. És ha azt vesszük észre, hogy van igény társasházra akkor egyet, és ha további igény merül fel, akkor tovább bővítjük a társasházat. 5-10 éven belül reális a komplett beruházás.
Polgármester Úr:
Nem készül hatástanulmány, mert a 102 lakáshoz képest kevesebb lesz, ezért nem kértünk.
Szeretnénk levédeni magunkat és olyan szerződést kötni, hogy az ingatlanfejlesztőnek kelljen ezeket kivitelezni.
Végül polgármester úr rögzítette a szavazási opciókat, mint döntési pontokat, melyet a lakók elé tárt kézfeltartásos szavazásként.
Ígéret alapján a szavazás eredményét polgármester úr megosztja a képviselő testülettel. A lakók öt perc egyeztetési szünetet kértek, majd közösen javasoltak még két pontot (6. és 7. pont) amit szintén szavazásra került.
- Maradjon a jelenlegi besorolás?
szavazók: Senki - Sorházas beépítést (LK-14) ki tudja támogatni a felső részre?
szavazók: Egyhangú támogatottság. - Fejlesztői javaslatra a zöld területre vonatkozó társasházi zónára -LK6 os besorolás és 7,5m magassággal, 40%-os beépítéssel, épületenként 6-8 lakás, összesen 48 lakással, játszótérrel támogatható –e?
szavazók: Senki nem támogatja. - Ugyanez mint a 3. Kérdés, csak maximum hat lakásos társasházi lakásokkal (több épület, de épületenként maximum 6 lakás)?
szavazók: Nincs támogatottság - Egy új besorosás, LK6 alapján, de 6, 5 méter magassággal? (Két teljes szint és egy pici beépíthetőségű tetőtér)
szavazók: Nincs támogatottság - Lakossági javaslatunk az LK6-al megjelelölt társasházi területre:
új besorolás LK6 alapján, de 6,5 méter magassággal, maximum 6 lakás/ társasházzal, maximum 6 épületben (összesen maximum 36 lakás)
szavazók: Egyhangú támogatottság - Egyéb javaslat az LK6-al megjelelölt társasházi területre, is elfogadnák-e a lakók, a sorház jellegű építkezést? (LK14-et mindkét zónára)
szavazók: Egyhangú támogatottság.
További kérdés volt, hogy a Polgármester Úr és a lakók részéről olyan paraméterekkel rendelkező pontokat jelöltek vagy szavaztak meg, aminek jelenleg nincs besorolása, ennek mi lesz a várható eredménye?
Polgármester Úr válaszában ígéretet tett, hogy ezeket szintén a képviselő testület elé tárja és esetlegesen egy új besorolási kategóriát is szavazásra fog jelölni.
A Fórum végén a lakók képviselői átadtak egy dokumentumot, ami tartalmazza a mindenre kiterjedő igényüket, valamint fotókkal ellátva jelölték meg a jelenlegi építkezési hiányosságokat. Ezt a dossziét Polgármester Úr, Kéviselő Asszony és a beruházó képviselője is átvette. Természetesen az általunk vezetett jegyzőkönyv is átadásra került, ami szinte teljesen megegyezik a fenti összefoglalóval.
A fórumon egységes, felkészült és kompromisszumkész volt a közösség. Ezúton is köszönjük minden aktivistának, a helyszínen résztvevőnek, valamint a támogatottságukról biztosító távolmaradók közreműködését is! A szavazási eredmények, valamint az elhangzott önkormányzati ígéretek alapján, megalapozottnak gondoljuk a kezdeményezés sikerét, ezzel biztosítva a biztonságos, élhető közös jövőnk megteremtését.